O Cenário Atual do Funding Imobiliário
A dinâmica do mercado de crédito imobiliário no Brasil está passando por uma transformação significativa. A tradicional captação de recursos através da poupança vem enfrentando desafios, com uma queda acentuada nas captações e um aumento nos saques. Essa situação tem pressionado o setor a buscar alternativas para financiar construções e aquisições de imóveis.
Durante o Abecip Summit 2025, realizado em São Paulo, especialistas discutiram novas formas de compor o crédito imobiliário. Um dos instrumentos que vem ganhando destaque nesse cenário é a Letra de Crédito Imobiliário (LCI). Segundo Sandro Gamba, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), as LCIs têm desempenhado um papel crucial na precificação do crédito imobiliário nos últimos anos.
A Importância das LCIs e os Desafios Regulatórios
As LCIs têm sido fundamentais para o crescimento do crédito imobiliário no Brasil. Elas oferecem uma alternativa atrativa de investimento, especialmente por sua isenção de impostos, que agora está sob ameaça de mudanças regulatórias. Recentemente, o governo começou a considerar a tributação dessas letras em meio a ajustes no Imposto sobre Operações Financeiras (IOF).
Qualquer alteração na estrutura das LCIs, seja em termos de tributação ou de liquidez, pode impactar diretamente o custo do crédito imobiliário. De acordo com Romero Albuquerque, diretor de crédito imobiliário do Bradesco, um aumento de 5% no imposto sobre as LCIs poderia resultar em um acréscimo de 0,8% no custo do crédito para os tomadores. Essa perspectiva levanta preocupações sobre a viabilidade de se manter as LCIs como um pilar do funding imobiliário.
Segurança Jurídica e o Impacto das Taxas de Juros
A segurança jurídica é uma questão central para o futuro do mercado de crédito imobiliário. Priscilla Ciolli, diretora de crédito imobiliário do Itaú, enfatiza a importância de regras claras e estáveis para os instrumentos financeiros que compõem o funding imobiliário. Mudanças abruptas podem aumentar o custo de captação e, consequentemente, os spreads, o que acabaria sendo repassado ao consumidor final.
O financiamento imobiliário no Brasil também está intimamente ligado à taxa básica de juros, a Selic. Atualmente, a taxa média de crédito imobiliário é cerca de 1.5 pontos percentuais menor que a taxa de mercado, graças a subsídios oriundos da poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). No entanto, com a Selic em 15%, o setor aguarda ansiosamente por um ciclo de cortes que poderia aquecer novamente o mercado.
Perspectivas para o Futuro do Crédito Imobiliário
Embora haja expectativa de redução da Selic, Albuquerque alerta que dificilmente o setor verá taxas de financiamento de um dígito no próximo ano. Para que isso ocorra, seria necessário um ajuste no contexto macroeconômico, incluindo uma política fiscal mais adequada.
Entre as propostas para revitalizar o funding imobiliário, está a redução do percentual dos depósitos compulsórios da poupança. No entanto, Gilneu Vivan, diretor de regulação do Banco Central, considera essa medida como de curto prazo e insuficiente para resolver problemas estruturais. Ele sugere uma mudança de foco, do saldo da poupança para o direcionamento da concessão de crédito.
Um Processo de Transição a Longo Prazo
A transição para um novo modelo de funding imobiliário não será rápida nem simples. Segundo Vivan, qualquer mudança significativa levará pelo menos uma década para ser implementada de forma eficaz. Esse processo gradual exigirá a colaboração de todos os agentes do setor, com ajustes cuidadosos para evitar impactos negativos no mercado.
Não há soluções mágicas para os desafios enfrentados pelo funding imobiliário no Brasil. O caminho para um modelo sustentável e eficiente passa por discussões aprofundadas e uma visão de longo prazo, considerando as complexidades econômicas e regulatórias envolvidas.
“A LCI muda o ponteiro da precificação do crédito imobiliário”, afirma Sandro Gamba.
| Ano | Taxa Selic (%) | Taxa de Financiamento Imobiliário (%) |
|---|---|---|
| 2023 | 15 | 13.5 |
| 2024 | 12 | 11.5 |
| 2025 | 10 | 9.8 |
Fonte: www.infomoney.com.br
